Kentsel Dönüşüm SPK Raporu Nedir? Nasıl Hazırlanır?

Kentsel dönüşüm sürecinde aynı binada bulunan iki dairenin metrekaresi birbirine yakın olsa bile değerleri aynı olmayabilir. Kat, cephe, manzara, kullanım alanı, konum, arsa payı, ticari kullanım avantajı ve taşınmazın mevcut durumu gibi özellikler bağımsız bölümlerin piyasa değerini değiştirebilir.

Özellikle maliklerin mevcut taşınmazlarının ekonomik değerinin belirlenmesi, bağımsız bölümlerin birbirleriyle karşılaştırılması veya dönüşüm sürecinde değer esaslı bir paylaşım yapılması gerektiğinde profesyonel gayrimenkul değerleme çalışmasına ihtiyaç duyulabilir.

Bu noktada sık kullanılan ifadelerden biri **“kentsel dönüşüm SPK raporu”**dur. Ancak bu ifade doğru anlaşılmalıdır. Her kentsel dönüşüm projesinde otomatik olarak SPK kapsamında bir değerleme raporu hazırlanması gerektiği söylenemez. Raporun hangi amaçla kullanılacağı ve ilgili işlemin tabi olduğu mevzuat belirleyicidir.

Kentsel Dönüşüm SPK Raporu Nedir?

Kentsel dönüşüm SPK raporu ifadesi uygulamada çoğunlukla, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan alınan değerleme raporunu anlatmak için kullanılır.

Değerleme çalışmasının amacı; taşınmazın veya bağımsız bölümün yalnızca metrekaresini hesaplamak değil, belirli bir tarihteki değerini etkileyen fiziksel, hukuki ve ekonomik unsurları birlikte incelemektir.

Bu nedenle raporda yalnızca:

“Dairenin değeri 5 milyon TL’dir.”

şeklinde bir sonuç bulunması yeterli değildir.

Bu değere hangi verilerle ulaşıldığının, hangi taşınmazların karşılaştırıldığının ve hangi özelliklerin değer üzerinde etkili olduğunun açıklanması gerekir.

Her Kentsel Dönüşümde SPK Raporu Zorunlu mudur?

Hayır. Her kentsel dönüşüm uygulamasında SPK yetkili bir değerleme kuruluşundan rapor alınmasının genel ve koşulsuz bir zorunluluk olduğu söylenemez.

Sermaye Piyasası Kurulu da kentsel dönüşümle ilgili değerlemeleri, Kurul düzenlemelerinin kapsamına girmeyen ancak SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarının hizmet verebildiği alanlara örnek göstermektedir.

Dolayısıyla burada iki farklı konu birbirinden ayrılmalıdır:

Birincisi, sermaye piyasası mevzuatı nedeniyle SPK düzenlemelerine tabi olarak hazırlanması gereken gayrimenkul değerleme raporlarıdır.

İkincisi ise kentsel dönüşüm gibi farklı amaçlarla hazırlanan ve SPK tarafından yetkilendirilmiş bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan talep edilebilen değerleme raporlarıdır.

Rapor alınmadan önce “Bu rapor hangi işlemde ve hangi kurum nezdinde kullanılacak?” sorusunun cevaplanması bu nedenle önemlidir.

Kentsel Dönüşümde Değerleme Raporu Neden Alınır?

Kentsel dönüşüm yalnızca binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir. Sürecin önemli başlıklarından biri de taşınmazların ekonomik değeridir.

Örneğin aynı binada:

• zemin kattaki daire,
• ara kattaki daire,
• manzaralı üst kat dairesi,
• cadde cephesindeki dükkan,
• arka cephedeki bağımsız bölüm

aynı büyüklükte olsalar bile aynı piyasa değerine sahip olmayabilir.

Değerleme çalışması bu farklılıkları parasal olarak inceleyebilmek için yapılır.

Rapor; maliklerin mevcut bağımsız bölümlerinin değerlerini karşılaştırmak, proje öncesindeki ekonomik durumu kayıt altına almak veya yeni projede yapılacak paylaşımın değerlendirilmesine veri sağlamak amacıyla kullanılabilir.

Kentsel Dönüşüm SPK Değerleme Raporunda Nelere Bakılır?

Değerleme kapsamı taşınmazın ve çalışmanın amacına göre değişebilir. Konut niteliğindeki bir bağımsız bölüm ile dükkan veya ofisin değerini etkileyen unsurlar aynı değildir.

Konutlarda genellikle konum, kullanım alanı, kat, cephe, manzara, bina özellikleri, fiziksel durum ve yakın çevredeki emsal satışlar öne çıkar.

Ticari bağımsız bölümlerde ise bunlara ek olarak yaya ve araç hareketliliği, vitrin cephesi, görünürlük, ticari aks üzerindeki konum ve kullanım potansiyeli değer üzerinde ciddi fark oluşturabilir.

Arsa ve parsel özellikleri de özellikle dönüşüm projelerinde ayrıca önem kazanır.

Bağımsız Bölümün Kullanım Alanı

Metrekare değerlemenin temel verilerinden biridir ancak tek başına piyasa değerini göstermez.

100 m² iki dairenin değerinin aynı olacağı varsayılamaz. Kat, cephe, plan kullanışlılığı ve diğer özellikler nedeniyle aralarında ciddi değer farkı bulunabilir.

Bu nedenle yalnızca:

metrekare × bölgedeki ortalama metrekare fiyatı

hesabı profesyonel bir değerleme çalışmasının yerini tutmaz.

Kat, Cephe ve Manzara

Kentsel dönüşümde en fazla anlaşmazlık çıkabilen konulardan biri bağımsız bölümlerin birbirinden farklı fiziksel avantajlara sahip olmasıdır.

Ön cephede bulunan bir daire ile arka cephedeki daire veya giriş kattaki bağımsız bölüm ile manzaralı üst kattaki bağımsız bölüm piyasa tarafından farklı değerlendirilebilir.

Bu farklılıkların tamamını yalnızca arsa payına bakarak açıklamak mümkün olmayabilir.

Arsa Payı

Arsa payı kentsel dönüşüm açısından önemli bir hukuki ve ekonomik veridir. Ancak arsa payı ile bağımsız bölümün güncel piyasa değeri aynı kavram değildir.

Bir bağımsız bölümün tapudaki arsa payı belirli bir oranı ifade ederken piyasa değeri çok daha geniş bir veri setinden etkilenir.

Bu nedenle “arsa payım daha yüksek, dairemin piyasa değeri de mutlaka aynı oranda daha yüksektir” şeklinde otomatik bir sonuç çıkarılması doğru değildir.

Tapu ve Hukuki Bilgiler

Değerleme sırasında taşınmazın tapu kayıtları ve raporun amacı açısından gerekli hukuki bilgiler incelenebilir.

Bağımsız bölümün niteliği, arsa payı, ana taşınmaz bilgileri ve değer üzerinde etkili olabilecek kayıtların doğru şekilde belirlenmesi önemlidir.

Çünkü sahada konut olarak kullanılan bir yerin resmi kayıtlardaki niteliği farklı olabilir.

İmar Durumu ve Yapılaşma Koşulları

Kentsel dönüşümde yalnızca mevcut binanın özellikleri değil, parselin yapılaşma olanakları da ekonomik açıdan önem taşıyabilir.

Parselin imar koşulları, yapılaşma hakkı, kullanım fonksiyonu ve projeyi etkileyebilecek plan kararları çalışmanın amacına bağlı olarak incelenebilir.

Özellikle mevcut yapının yıkılarak yeni proje geliştirileceği durumlarda arsanın özellikleri daha belirgin hale gelir.

Emsal Araştırması Nasıl Yapılır?

Gayrimenkul değerlemesinde çevredeki benzer taşınmazların piyasa verileri önemli bir kaynaktır.

Ancak emsal araştırması yalnızca internette birkaç ilan bulup metrekare fiyatlarının ortalamasını almak değildir.

Emsal olarak değerlendirilen taşınmazların:

konumu, büyüklüğü, katı, cephesi, bina yaşı, fiziksel özellikleri, ticari niteliği ve değerleme konusu taşınmazla gerçekten karşılaştırılabilir olup olmadığı dikkate alınmalıdır.

Ayrıca ilan fiyatının gerçekleşmiş satış fiyatıyla aynı şey olmadığı unutulmamalıdır.

Değerleme uzmanının görevi piyasa verisini toplamanın yanında bu verinin taşınmazla ne ölçüde karşılaştırılabilir olduğunu değerlendirmektir.

Mevcut Dairenin Değeri mi, Yeni Dairenin Değeri mi Hesaplanır?

Bu sorunun tek bir cevabı yoktur.

Değerleme çalışmasının amacı hangi taşınmazın hangi tarihte değerlendirileceğini belirler.

Bazı çalışmalarda dönüşüm öncesindeki mevcut bağımsız bölümlerin piyasa değerleri belirlenmek istenir.

Başka bir çalışmada ise yapılması planlanan yeni projedeki bağımsız bölümlerin özellikleri üzerinden değer analizi yapılabilir.

Bazı projelerde her iki durumun karşılaştırılması da gerekebilir.

Bu nedenle değerleme kuruluşuna yalnızca “kentsel dönüşüm raporu istiyorum” demek yerine raporun hangi amaçla kullanılacağının açıkça belirtilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşüm SPK Raporu ile Riskli Yapı Tespit Raporu Aynı Şey midir?

Hayır.

Bu iki belge tamamen farklı amaçlara hizmet eder.

Riskli yapı tespiti, yapının 6306 sayılı Kanun kapsamındaki risk durumunun teknik olarak belirlenmesine ilişkin bir süreçtir.

Gayrimenkul değerleme raporu ise taşınmazın ekonomik değerinin belirlenmesine yöneliktir.

Bir binanın değerleme raporunda yüksek piyasa değerine sahip olması onun yapısal açıdan güvenli olduğunu göstermez.

Aynı şekilde riskli yapı olarak tespit edilmesi de bağımsız bölümlerin ekonomik değerlerinin birbirine eşit olduğu anlamına gelmez.

Bu nedenle kentsel dönüşümde risk tespiti ile değer tespitini birbirine karıştırmamak gerekir.

Kentsel Dönüşümde Şerefiye ile Değerleme Aynı Şey midir?

Şerefiye hesabı ile kapsamlı gayrimenkul değerlemesi ilişkili olabilir ancak aynı çalışma değildir.

Şerefiye daha çok bağımsız bölümlerin birbirlerine göre avantaj ve dezavantajlarının karşılaştırılması amacıyla kullanılan bir kavramdır.

Kat, cephe, manzara, yön ve konum gibi faktörler şerefiye hesabında kullanılabilir.

Gayrimenkul değerlemesinde ise taşınmazın piyasa değeri belirlenirken bunların yanında piyasa verileri, hukuki durum, kullanım özellikleri, emsaller ve değerleme tarihindeki ekonomik koşullar gibi daha geniş bir veri seti incelenebilir.

Kentsel Dönüşüm SPK Raporunu Kim Hazırlar?

Uygulamada “SPK raporu” denildiğinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşlarının hazırladığı raporlar kastedilir.

Ancak burada yine raporun kullanım amacı önemlidir.

SPK’nın III-62.3 sayılı düzenlemesi sermaye piyasasında faaliyet gösterecek gayrimenkul değerleme kuruluşlarının yetkilendirilmesi, faaliyet esasları, bağımsızlık ve sorumlulukları gibi konuları düzenlemektedir.

SPK tarafından yetkilendirilmiş kuruluşların listesi Kurulun resmi internet sitesinden kontrol edilebilir.

SPK Yetkili Değerleme Kuruluşu Ne Anlama Gelir?

SPK yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşu ifadesi, kuruluşun Sermaye Piyasası Kurulu tarafından ilgili düzenlemeler çerçevesinde yetkilendirilmiş olmasını ifade eder.

Bu kuruluşların faaliyetlerinde bağımsızlık, mesleki özen, sorumluluk ve raporlama gibi belirli esaslara uymaları gerekir.

Ancak bir kuruluşun SPK tarafından yetkilendirilmiş olması, hazırladığı her raporun sermaye piyasası mevzuatı kapsamında hazırlanmış bir “SPK raporu” olduğu anlamına gelmez.

Kentsel dönüşüm için verilen hizmetin hukuki niteliği ve raporun kullanım amacı ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu ayrım özellikle teklif alırken önemlidir.

Kentsel Dönüşüm Değerleme Raporunda Neler Bulunabilir?

Çalışmanın kapsamına göre raporda;

• değerleme konusu taşınmazın tanımı,
• rapor ve değerleme tarihi,
• tapu ve mülkiyet bilgileri,
• bağımsız bölüm özellikleri,
• konum ve çevre analizi,
• fiziksel özellikler,
• imar ve yapılaşma bilgileri,
• piyasa araştırması,
• karşılaştırılabilir taşınmazlar,
• kullanılan değerleme yaklaşımı,
• değer üzerinde olumlu veya olumsuz etkisi bulunan özellikler,
• değerleme sonucu

gibi başlıklar bulunabilir.

Raporun içeriği değerleme amacına ve taşınmazın niteliğine göre değişeceğinden her raporun aynı başlıklardan oluşması beklenmemelidir.

Kentsel Dönüşüm SPK Raporu Ne Zaman Alınmalı?

Özellikle mevcut bağımsız bölümlerin fiziksel özelliklerinin değer üzerinde etkili olduğu bir çalışma yapılacaksa, bina yıkılmadan önce değerleme yapılması önemli olabilir.

Çünkü bina yıkıldıktan sonra kat, cephe, manzara, iç özellikler, kullanım durumu ve benzeri unsurların yerinde incelenmesi mümkün olmayabilir.

Dönüşüm sürecinin başında hazırlanan bir değerleme çalışması, maliklerin mevcut ekonomik durumunun kayıt altına alınmasını da sağlayabilir.

Bununla birlikte doğru zamanlama raporun kullanım amacına göre belirlenmelidir.

Kentsel Dönüşümde Taşınmaz Değeri Nasıl Tespit Edilebilir?

6306 sayılı Kanunun uygulama mevzuatında, ilgili uygulamalar bakımından taşınmaz değerinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır.

İlgili düzenlemede taşınmazın değerinin; değerleme konusunda uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan ve mahallindeki emlak alım-satım bürolarından alınabilecek bilgilerden yararlanılarak, Kamulaştırma Kanunu’ndaki esaslara göre veya SPK tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun olarak tespit edilebilmesine ilişkin hüküm bulunmaktadır.

Buradaki önemli ayrıntı şudur:

“SPK tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun değer tespiti” ile “her kentsel dönüşüm işleminde zorunlu olarak SPK raporu alınması” aynı iddia değildir.

Raporun hukuki gerekliliği somut uygulamaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kentsel Dönüşümde Değerleme Neden Sadece Metrekare Hesabı Olmamalıdır?

Dönüşüm sürecinde maliklerin en sık yaptığı karşılaştırmalardan biri mevcut dairelerin metrekaresidir.

Ancak piyasa yalnızca metrekare satın almaz.

Aynı apartmandaki iki bağımsız bölümün kullanım alanı eşit olsa bile birinin:

daha iyi cephede olması, daha yüksek katta bulunması, daha iyi manzaraya sahip olması veya ticari açıdan daha avantajlı konumda bulunması değer farkı yaratabilir.

Bu nedenle değer esaslı bir karşılaştırma yapılacaksa taşınmazların tüm değer unsurlarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Rapor Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Öncelikle raporun amacı açıkça belirlenmelidir.

“SPK raporu istiyorum” demek tek başına yeterli olmayabilir.

Değerleme kuruluşuna;

raporun kentsel dönüşümün hangi aşamasında kullanılacağı, mevcut bağımsız bölümlerin mi yoksa yeni projedeki bağımsız bölümlerin mi değerlendirileceği, raporun resmi bir işlemde kullanılıp kullanılmayacağı ve varsa ilgili kurumun aradığı özel şartlar

bildirilmelidir.

Ayrıca değerleme tarihine dikkat edilmelidir. Gayrimenkul piyasası zaman içinde değiştiği için değerleme sonucu esas olarak belirli bir tarihteki piyasa koşullarını yansıtır.

Kentsel Dönüşüm SPK Raporu Tek Başına Paylaşımı Belirler mi?

Değerleme raporu maliklerin taşınmazlarının ekonomik olarak karşılaştırılmasında güçlü bir veri sağlayabilir. Ancak raporun tek başına bütün hukuki ve sözleşmesel konuları çözdüğü düşünülmemelidir.

Yeni projede hangi bağımsız bölümün kime verileceği, yükleniciyle yapılan sözleşme, maliklerin kararları, proje koşulları ve ilgili mevzuat ayrıca önem taşır.

Değerleme raporunun temel işlevi bu süreçte bağımsız, açıklanabilir ve piyasa verilerine dayanan bir ekonomik referans oluşturmaktır.

Kentsel Dönüşüm SPK Raporu İçin Değerleme Hizmeti

Kentsel dönüşüm sürecinde mevcut bağımsız bölümlerin değerlerinin belirlenmesi, maliklerin taşınmazlarının ekonomik açıdan karşılaştırılması veya dönüşüm öncesi ve sonrası değerlerin incelenmesi gerektiğinde profesyonel gayrimenkul değerleme çalışması yapılabilir.

Raporun SPK yetkili bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan alınmasının gerekip gerekmediği ise kullanım amacı ve ilgili işlemin tabi olduğu düzenlemelere göre belirlenmelidir.

Kentsel dönüşüm SPK raporu ve gayrimenkul değerleme hizmeti kapsamında çalışmaya başlamadan önce taşınmazın niteliği, raporun kullanım amacı ve değerleme kapsamı belirlenerek uygun raporlama süreci oluşturulabilir.
https://www.ekspertizrapor.org