Hangi masraflar kiracıya hangi masraflar ev sahibine aittir?

Kiracılar ile ev sahipleri arasında mülke yapılan masrafların paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar her daim yaşanabilmektedir. Ev sahibi hangi giderleri karşılar, zorunlu giderler kiradan düşülür mü, hangi gider masrafları kiracıya hangi gider masrafları ev sahibine aittir? gibi sorular hem kiracıların hem de ev sahiplerinin kafalarını her daim karıştırmaktadır.

Bu ve buna benzer kafamızda soru işaretine sebebiyet veren pek çok sorunun cevabını mevzuat kapsamında siz değerli okurlarımız için cevaplamaya çalışcaz.

Öncelikle konuyu daha iyi anlayabilmek için bazı kavramların tanımlarıyla başlayalım

Yan Gider Nedir?

Kira sözleşmesine ilişkin hali hazırda yürürlükte olan yasal hükümlerde (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu [TBK] madde 299-385) yan giderler son derece komplike bir şekilde düzenlenmiştir. Yan giderlerden asıl kastedilen ise kiralanan ev yada ofisin kira bedeli dışında kalan giderler anlatılmak istenmektedir.

Faydalı Masraf Nedir?

Konut içerisinde gerçekleştirilen faydalı masraflar, kullanım açısından kesinlikle elzem değildir. Ancak bu ve bu mahiyetteki masraflar yalnızca hayat kalitesine olumlu katkı sağlamaktadı. Katiyen bir zorunluluk teşkil etmemektedir.

Zorunlu Masraf Nedir?

Zorunlu masraflar, faydalı masrafların tersine konuttaki yaşamın devam etmesi adına yapılması elzem olan iş ve işlemleri içermektedir. Konuyu bir örnekle açıklamak gerekirse, daire içerisindeki su, elektrik veya doğal gaz tesisatındaki arızaların tamiri; zorunlu masrafa güzel bir örnektir.

Lüks Masraf Nedir?

Lüks masraflar; terminoloji olarak tamamen kullanım tercihine göre değişiklik gösteren masraflardır. Konuya dair yine bir örnek vermek gerekirse, mülk içerisinde kullanılabilir durumda olan boyanın farklı bir renk ile değiştirilmesi, sağlam kapıların daha moda ve/veya lüks modellerle yenilenmesi, seramiklerin pahalı olanlarıyla değiştirilmesi lüks masraf kapsamına girmektedir.

Kiracının ve Mülk Sahibinin Sorumluluğundaki Giderler

Kiracının ve mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu giderler hususunda hemen hemen hepimizin zihnine gelebilecek bir sınıflandırma yaparak konuya dair genel bir anlama ve kavrayış şekli sunulabilir. Tüm kiracılar, “Ben bu evde ikametgah ediyor olsaydım bu masraflar çıkmayacaktı.” diyebilecek mülk sahipleri de “Mülküm boş kalsaydı bana böyle bir masraf asla çıkmayacaktı.” düşüncesine doğal olarak kapılabilecektir. Hepimiz bu durumdan şu çıkarımı yapabiliriz; bir gayrimenkulün fiili varlığından kaynaklanan masraflar ile kullanımından kaynaklanan masraflar arasında oldukça büyük bir farklılık vardır.

Kiracının Ödemekle Yükümlü Olmadığı Masraflar Nelerdir?

Farz-ı misal kullanılmasa dahi mülkün site aidat masrafı, çevre vergisi gibi bazı giderleri bulunmaktadır. Adı geçen giderler mülkün fiili varlığından kaynaklandığından mülk sahipleri bu giderlere katlanmak zorundadır. Çünkü mülkiyet hem haklar hem de yükümlülükler açısından bir uygulama demetidir. Buna karşın kullanım sebebiyle maydana gelen bazı masraflar da bulunmaktadır. Örneğin, elektrik kullanımı olmazsa ya da çok az olursa, elektrik bir gider kalemi oluşturmaz, ancak kullanıldığında tüketim miktarına göre masrafa sebebiyet verebilir.

Kanundaki geçerli yasal düzenlemeler detaylı bir şekilde incelendiğinde de bahse konu temel farklılığın esas alındığı anlaşılmaktadır. Tüm bunlarla birlikte kiralananın ayıplı duruma gelmesi halinden kaynaklanan masraflar da değişkenlik arz etmektedir. Diğer yandan, vergisel yükümlülükler için de bir takım kurallar elbette mevcuttur. Sonuç olarak ortaya son derece komplike bir yan gider rejimi çıkmaktadır.

Hangi Masraflar Ev Sahibine Aittir

Bilindiği üzere kiralık konutun emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK), çevre vergisi gibi birtakım kamusal giderleri bulunmaktadır. Yasal düzenleyici de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 302’de bu konuyu şu şekilde düzenlemiştir:

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere bu gider kalemleri kiraya veren tarafından karşılanır. Ancak bahsi geçen kural kati emredici bir kural değildir, yani taraflar sözleşmeyle tam tersi bir uygulamaya da karar verebilirler. Akabinde de bazı özel hüküm niteliğindeki yasalarla, vergi yükümlüsünün kiracı olarak öngörülmesi hâli de saklıdır. Örneğin Belediye Gelirleri Kanunu’nda yer alan çevre temizlik vergisinin binayı kullananlar yani kiracılar tarafından ödenmesi gerektiği öngörülmüştür.

Yargıtay’ın konuyla ilgili örnek bir kararı da bulunmakta olup bu karar şu şekildedir:

Kiracı ve ev sahibi arasında uyuşmazlık bulunmayan 06.09.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar üçüncü maddesinde stopajın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olmakla Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu davalı kiracıya yüklenmiştir. Bu minvalde ve bu somut olayda; stopaj bedellerinin esasen davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödeme yapmadığı ve stopaj bedellerinin davacı kiraya veren tarafından ödendiği anlaşılmaktadır. Mahkemece stopaj bedelinden davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödemediği hususu dikkate alınarak davacının ödediği stopaj bedelinin hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile bu talep açısından davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 05.03.2018 tarih 2017/2324 E. 2017/12841 K. sayılı ilamı.)

Kiracı Ev Sahibinden Hangi Tadilatları Talep Edebilir?

Türk Borçlar Kanunu 303. maddeye göre kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan ve detaylarını yazımızın başında açıklamaya çalıştığımız yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Burada esas olarak anlatılmak istenilen çatı onarımı, dış sıva, bahçe düzenlemesi, park yeri düzenlemesi gibi giderlerdir. Dikkat edilirse bu masraflar, kiralanan boş olsa dahi meydana gelebilecek hususlardır.

Hangi Giderler Kiracıya Aittir?

Kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun 314. maddesi gereğince, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemek zorundadır. Bu şekilde taraflar yan giderleri kapsayacak şekilde bir kira sözleşmesi yapmış olurlar ve yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceğini netleştirebilirler.

TBK madde 317’ye göre kiracı, kiralanan ev yada konutun olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle mükelleftir. Burada kullanım giderleri denilerek anlatılmak istenen; elektrik, su, doğal gaz veya temizlik bedeli gibi genel gider kalemleridir. Dikkat edilecek olunursa bunlar, kiracının kullanımına bağlı olan giderlerdir. Başka bir şekilde ifade etmek gerekirse kiralanan boş kaldığında meydana gelmeyecek gider kalemleridir.

Konut ve çatılı iş yeri kiraları için bu minvalde bir kural sevk eden TBK madde 341 ana hükümleriyle şöyledir:

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi belirtilmemişse veya aksine herhangi bir yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmak zorundadır. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer suretini talep üzerine diğer tarafa vermekle mükelleftir.

Daha evvel yürürlükte olan 818 Sayılı Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak 2012 yılından beri yürürlükte olan 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, “yan giderleri” de tahliyeye dayanak olabilecek temerrüt sebebi olarak düzenlemiştir. Daha açık bir şekilde açıklamak gerekirse eskiden sadece kira bedelini ödemede temerrüde düşmek tahliye sonucuna sebebiyet veririken; artık yan giderleri ödeme temerrüde düşmüş olmak da kiracının tahliyesine sebebiyet verebilmektedir.

Kiracının Yaptığı Masrafları Talep Hakkı

Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi sebebiyle zaman içerisinde de bazı giderlerin çıkma ihtimali bulunmaktadır. Örneğin musluk bozulması, ampu lpatlaması, çatının su akıtması, su sızıntısı, kombi arızası gibi muhtemel birçok masraf sonradan zuhur bulabilir. Bu tarz sorunların nasıl çözüme eriştirileceği, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesini düzenleyen TBK madde 305 ve devamındaki hükümler esas alınarak öğrenilebilir. Kiralanın sonradan ayıplı hâle gelmesiyle ilgili olarak ortaya çıkabilecek masraflarla ilgili temel hükümler şu şekildedir.

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın makul bir süre diliminde giderilmesini isteyebilir; bu süre zarfında ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir. (TBK madde 306).

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların mevcudiyeti hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını talep edebilir. (TBK madde 307).

Kiraya veren, kusuru ve kabahati olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK madde 308).

Benzer İçerik